Frivillig registrering ved utleie av fast eiendom

Av Merverdiavgift.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Utleie av fast eiendom er som hovedregel utenfor merverdiavgiften – men leier du ut til en avgiftspliktig leietaker, kan du velge å registrere deg frivillig og dermed få fradrag for mva på alt du bruker på bygget.

La oss ta det enkelt først. Når du leier ut et lokale, er det normalt ingen mva på husleien. Det høres bra ut, men det har en bakside: du får heller ikke trekke fra merverdiavgiften på det du kjøper inn til bygget – oppussing, håndverkere, drift og vedlikehold. Mva-en blir da en ren kostnad for deg som utleier.

Ordningen med frivillig registrering snur dette. Du melder deg inn i Merverdiavgiftsregisteret for utleievirksomheten, legger 25 % merverdiavgift på husleien til de leietakerne som selv driver avgiftspliktig virksomhet – og til gjengjeld får du full fradragsrett for inngående mva på anskaffelser til de utleide arealene. For leietakeren spiller mva-en ingen rolle, fordi den registrerte leietakeren uansett trekker den fra i sin egen mva-melding.

Ordningen er laget for at merverdiavgiften ikke skal bli en «skjult» kostnad som ligger og hoper seg opp i utleide næringsbygg. Uten den ville leien i praksis vært dyrere, fordi utleier måtte lagt sine mva-kostnader inn i husleien.

Hvorfor er utleie av fast eiendom unntatt i utgangspunktet?

Merverdiavgiftsloven unntar omsetning og utleie av fast eiendom fra avgiftsplikt. Det betyr at utleie faller helt utenfor loven – det er hverken utgående eller inngående mva i bildet. Forskjellen på et unntak og et fritak er viktig her: et unntak gir ingen fradragsrett, mens et fritak (nullsats) gjør. Utleie av bolig og fritidseiendom til private er alltid unntatt – der finnes ingen vei inn i mva-systemet.

For næringsutleie har lovgiver derimot åpnet en dør: du kan velge å bli avgiftspliktig for utleien gjennom frivillig registrering. Da behandles utleien som ordinær avgiftspliktig omsetning med 25 % merverdiavgift.

Hvem kan registrere seg frivillig?

Du kan søke frivillig registrering hvis du leier ut bygg eller anlegg, og leietakeren bruker lokalene i sin egen avgiftspliktige virksomhet (eller er kompensasjonsberettiget offentlig virksomhet). Poenget er bruken hos leietaker: det er den som avgjør om et areal kan omfattes.

Har du et bygg med både avgiftspliktige og ikke-avgiftspliktige leietakere – for eksempel en butikk i første etasje og leiligheter over – kan du kun registrere de arealene som brukes avgiftspliktig. For fellesarealer og delt bruk må du fordele fradraget etter reglene om forholdsmessig fradrag.

Slik registrerer du deg

Frivillig registrering skjer på samme måte som ordinær mva-registrering – via Samordnet registermelding i Altinn. Du krysser av for at det gjelder frivillig registrering for utleie av bygg eller anlegg. Fra 2014 kan frivillig registrering også skje ved at du behandler leien som avgiftspliktig i regnskapet og oppgir mva i mva-meldingen, uten en formell søknad – men mange velger fortsatt å melde det uttrykkelig for å ha det ryddig.

• Sjekk at leietakeren faktisk er mva-registrert og bruker lokalene avgiftspliktig
• Meld frivillig registrering i Samordnet registermelding
• Legg 25 % mva på husleien i leiekontrakten og på fakturaene
• Ta vare på dokumentasjon på leietakers bruk av arealene
• Før inngående mva på bygget til fradrag i mva-meldingen

Et regneeksempel

Du eier et næringsbygg og pusser opp et lokale for 1 000 000 kroner + 25 % mva = 250 000 kroner i inngående merverdiavgift. Uten frivillig registrering er de 250 000 kronene tapt – de blir en kostnad. Med frivillig registrering fører du hele beløpet til fradrag. Til gjengjeld fakturerer du husleien med mva:

Merverdiavgiften på husleien er nøytral for en registrert leietaker, mens fradraget på oppussingen er reell verdi for deg. Det er derfor de aller fleste profesjonelle utleiere av næringseiendom velger frivillig registrering.

Regnestykket viser hvorfor frivillig registrering er nesten en selvfølge for profesjonell næringsutleie: fradraget på store påkostninger er reell verdi, mens merverdiavgiften på husleien går rett gjennom en registrert leietaker uten å belaste ham. Utfordringen oppstår først når leietakermassen er blandet, eller når et lokale skifter mellom avgiftspliktig og unntatt bruk over tid.

Frivillig registrering steg for steg i praksis

I praksis følger de fleste utleiere et fast mønster: leiekontrakten utformes slik at den forutsetter avgiftspliktig bruk, husleien avtales med tillegg av merverdiavgift, og leietaker forplikter seg til å opplyse om endringer i egen mva-status. Deretter meldes den frivillige registreringen, og fra virkningstidspunktet fakturerer du med 25 % mva og fører inngående merverdiavgift på bygget til fradrag. Denne ryddigheten i kontrakten er viktig, fordi grunnlaget for registreringen hviler på hvordan leietakeren faktisk bruker lokalene.

Husk justeringsreglene

Når du gjør store påkostninger på bygget, blir de en kapitalvare. Fast eiendom med inngående mva på minst 100 000 kroner utløser en justeringsperiode på ti år. Endrer bruken seg i denne perioden – for eksempel at et avgiftspliktig lokale går over til boligutleie – må du justere (tilbakeføre) deler av fradraget. Selger du bygget, kan justeringsplikten overføres til kjøper ved en justeringsavtale. Dette er en av grunnene til at utleie av eiendom bør følges tett av noen som kjenner mva-reglene for eiendom.

Ofte stilte spørsmål

Kan jeg registrere meg frivillig hvis leietaker ikke er mva-registrert?

Nei. Vilkåret er at leietakeren bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet (eller er kompensasjonsberettiget). Leier du ut til en privatperson eller en unntatt virksomhet – for eksempel en ren helsetjeneste uten avgiftsplikt – kan ikke det arealet omfattes.

Må jeg registrere hele bygget?

Nei. Du registrerer de arealene som leies ut avgiftspliktig. Har du et blandet bygg, holdes boligdelen og arealer til unntatt bruk utenfor, og fellesarealer fordeles forholdsmessig.

Kan jeg få fradrag for oppussing gjort før registreringen?

Ja, det kan være mulig gjennom tilbakegående avgiftsoppgjør eller justeringsreglene, dersom anskaffelsene er til bruk i den registrerte utleievirksomheten. Reglene er detaljerte, så dokumentér alt godt.

Blir husleien dyrere for leietaker?

For en mva-registrert leietaker er svaret nei i praksis – leietakeren trekker mva-en fra som inngående avgift. For en leietaker uten fradragsrett blir leien reelt dyrere, og da bør du vurdere om frivillig registrering lønner seg for det arealet.