Mva for borettslag og sameier

Av Merverdiavgift.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Borettslag og eierseksjonssameier driver som hovedregel ikke avgiftspliktig virksomhet. Felleskostnader er ikke omsetning, så det beregnes ikke merverdiavgift på dem. Leier laget derimot ut lokaler eller parkering til utenforstående, kan det bli avgiftspliktig.

Sitter du i styret i et borettslag eller sameie, lurer du kanskje på om laget må forholde seg til moms i det hele tatt. For de aller fleste er svaret nei – i alle fall så lenge virksomheten består i å forvalte fellesarealene for beboerne. Men det finnes viktige unntak som styret bør kjenne til, særlig hvis laget har inntekter utenfra.

Den enkle forklaringen: Merverdiavgift oppstår bare når det skjer omsetning – altså salg av varer eller tjenester mot vederlag. Når beboerne betaler felleskostnader (husleie i borettslag, fellesutgifter i sameie), kjøper de ikke en tjeneste av en utenforstående selger. De dekker sin egen andel av felles utgifter i et lag de selv er en del av. Dette regnes ikke som omsetning i mva-lovens forstand, og derfor beregnes det ingen mva på felleskostnadene.

Bildet endrer seg først når laget begynner å selge noe til noen utenfor – for eksempel leier ut et næringslokale eller parkeringsplasser til andre enn beboerne. Da kan det oppstå avgiftsplikt. La oss gå gjennom begge situasjonene.

Hvorfor er felleskostnader ikke mva-pliktige?

Kjernen er at et borettslag eller sameie som forvalter felleseiendom for medlemmene sine, ikke driver omsetning mot dem. Når laget krever inn felleskostnader for å dekke vaktmester, forsikring, vedlikehold, strøm til fellesarealer og lignende, er dette en fordeling av felles utgifter – ikke et salg av tjenester til beboerne. Uten omsetning er det ingen avgiftsplikt, og laget skal ikke registreres i Merverdiavgiftsregisteret for denne aktiviteten.

En praktisk konsekvens: Laget betaler selv merverdiavgift på det det kjøper inn – håndverkertjenester, forsikring med avgiftspliktige elementer, materialer og så videre – uten å få dette tilbake som fradrag. I mva-sammenheng er laget en sluttbruker for den ordinære driften, på linje med en forbruker. Momsen på innkjøpene blir altså en endelig kostnad som fordeles på beboerne gjennom felleskostnadene.

Når kan et borettslag eller sameie bli avgiftspliktig?

Avgiftsplikt kan oppstå når laget har omsetning til utenforstående – altså andre enn beboerne. De vanligste eksemplene er:

• Utleie av næringslokaler i bygget til en bedrift.
• Utleie av parkeringsplasser til utenforstående i det som fremstår som parkeringsvirksomhet.
• Utleie av fellesarealer, tak (for eksempel til antenner) eller reklameplass.

Utgangspunktet er at utleie av fast eiendom er unntatt mva. Men her ligger en viktig mulighet: For utleie til en leietaker som selv driver avgiftspliktig virksomhet, kan laget søke om frivillig registrering. Da beregnes mva på leien, men laget får til gjengjeld fradrag for inngående mva på kostnader knyttet til de utleide arealene. Merk at utleie av parkeringsplasser i egen parkeringsvirksomhet er avgiftspliktig med 25 prosent på ordinær måte – les mer i mva på parkering.

Frivillig registrering – lønner det seg?

Frivillig registrering kan være gunstig når laget har betydelige kostnader knyttet til arealer som leies ut til avgiftspliktige leietakere – for eksempel oppussing av et næringslokale. Ved registrering får laget fradrag for inngående mva på disse kostnadene, samtidig som leietakeren (som selv er avgiftspliktig) uansett kan trekke fra mva-en på leien. Da blir avgiften nøytral for leietakeren, mens laget sparer momsen på kostnadene.

Kombinerer laget avgiftspliktig og ikke-avgiftspliktig bruk av et bygg, må inngående mva fordeles etter forholdsmessig fradrag. Har laget pusset opp for store beløp, kan også justeringsreglene for kapitalvarer slå inn ved senere endret bruk. Dette er noe en regnskapsfører bør sette opp riktig fra start.

Næringsseksjoner og blandet bruk

Mange sameier og borettslag har bygg med både boliger og næringslokaler. Et typisk eksempel er en bygård der første etasje rommer en butikk eller et kontor, mens etasjene over er boliger. Boligdelen ligger alltid utenfor mva, mens næringsdelen kan trekkes inn i avgiftssystemet dersom laget velger frivillig registrering for utleie til en avgiftspliktig leietaker.

I slike tilfeller må laget skille tydelig mellom kostnader som gjelder boligdelen, næringsdelen og fellesarealer. Bare den avgiftspliktige delen gir fradrag, og felleskostnader som ikke lar seg henføre direkte, fordeles etter faktisk bruk. God dokumentasjon på hvordan arealene brukes, og hvem som leier hva, er avgjørende både for å få riktig fradrag og for å stå trygt ved en eventuell kontroll. For laget som passerer registreringsgrensen på næringsdelen, gjelder de vanlige pliktene med bokføring og rapportering – da er det klokt å la en regnskapsfører sette opp mva-behandlingen fra start.

Ofte stilte spørsmål

Må et borettslag betale mva på felleskostnadene?

Nei. Felleskostnader beboerne betaler er ikke omsetning i mva-lovens forstand, og det beregnes derfor ikke merverdiavgift på dem. Laget kan ikke kreve mva av beboerne for den vanlige forvaltningen av fellesarealene.

Kan et sameie få fradrag for moms på vedlikehold?

Ikke for den ordinære driften – der er laget sluttbruker og bærer momsen selv. Får sameiet derimot avgiftspliktig omsetning gjennom for eksempel frivillig registrert utleie til en avgiftspliktig leietaker, kan det få fradrag for kostnader knyttet til de utleide arealene.

Hva skjer hvis laget leier ut et lokale til en bedrift?

Utleie av fast eiendom er i utgangspunktet unntatt mva, men laget kan søke frivillig registrering når leietakeren driver avgiftspliktig virksomhet. Da beregnes mva på leien, og laget får fradrag for inngående mva på kostnader til lokalet.

Er utleie av parkeringsplasser mva-pliktig?

Utleie av parkeringsplass i parkeringsvirksomhet er avgiftspliktig med 25 prosent. Leier laget ut plasser til utenforstående på en måte som fremstår som parkeringsvirksomhet, kan det bli avgiftsplikt når omsetningen passerer 50 000 kroner.