Mva på bolig og husleie

Av Merverdiavgift.com-redaksjonen · Oppdatert juli 2026

Du betaler ikke merverdiavgift på husleien, og heller ikke når du kjøper en brukt bolig av en privatperson. Bolig og utleie av bolig er nemlig unntatt fra merverdiavgiftsloven. Men i prisen på en helt ny bolig ligger det likevel en god del skjult mva – her forklarer vi hvorfor.

Merverdiavgift – moms eller mva – legges på nesten alt vi kjøper, fra dagligvarer til klipp hos frisøren. Men når det gjelder taket over hodet, er reglene annerledes. Verken den månedlige husleien eller kjøpesummen på en bruktbolig har mva lagt oppå. Det er derfor du aldri ser en «25 % mva»-linje på husleiekontrakten.

Grunnen er at omsetning og utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgift. «Unntatt» betyr at det faller helt utenfor mva-systemet: det beregnes ingen mva på salget eller leia, men den som selger eller leier ut får til gjengjeld ikke fradrag for mva-en på sine egne kostnader. Dette skiller seg fra nullsats og fritak, og forskjellen har mye å si – særlig for nybygg, som vi kommer til.

Under ser vi på husleie, kjøp av brukt bolig, ny bolig fra utbygger, og de tjenestene knyttet til hjemmet som faktisk har mva.

Hvorfor er det ingen mva på husleie?

Utleie av bolig til private er en av de klareste unntakene i merverdiavgiftsloven. Enten du leier en hybel, en leilighet eller et helt hus, skal utleieren aldri legge mva på leia. Dette gjelder både når du leier av en privat utleier og av et profesjonelt utleieselskap – boligutleie er unntatt uansett.

For deg som leietaker betyr det at leia er leia; det finnes ingen skjult avgift som gjøre den dyrere. Baksiden for utleieren er at de ikke får fradrag for mva-en de betaler på for eksempel oppussing og vedlikehold av utleieboligen. Den kostnaden bakes gjerne inn i leienivået, men den vises aldri som mva mot deg.

Er det mva når jeg kjøper bolig?

Kjøper du en brukt bolig – altså en leilighet eller et hus som har vært eid før – er kjøpet unntatt merverdiavgift på samme måte som husleie. Det er derfor kjøpesummen ikke har noen mva-linje. Det du derimot betaler, er dokumentavgift til staten ved tinglysing, men det er en annen avgift enn mva og følger helt egne regler.

Kjøper du derimot en helt ny bolig direkte fra en utbygger, blir bildet mer sammensatt. Selve boligsalget er fortsatt unntatt mva, så du får ingen mva-linje på kontrakten. Men utbyggeren har betalt 25 % mva på alt håndverker- og byggearbeid underveis, og fordi boligsalg er unntatt, får utbyggeren ikke trekke fra denne mva-en. Da blir mva-en i stedet en kostnad som legges inn i prisen du betaler.

Hva med utleie i næring og frivillig registrering?

Selv om boligutleie alltid er unntatt, finnes det en spesialregel for utleie av næringslokaler. Leier en huseier ut til en bedrift som selv driver avgiftspliktig virksomhet, kan utleieren søke om frivillig registrering. Da legges det mva på leia, men til gjengjeld får utleieren fradrag for mva på oppussing og drift av lokalet.

Dette gjelder altså kontorer, butikklokaler og lignende – ikke boliger. Bolig- og fritidsutleie til private er alltid utenfor, uansett. Vil du gå dypere i reglene for utleiere, se mva ved utleie av fast eiendom og oversikten over unntak fra merverdiavgift.

Leier du ut hytta eller et rom?

Leier du ut din egen bolig eller hytte til private – for eksempel gjennom en utleieplattform i feriesesongen – er dette som hovedregel utenfor merverdiavgift. Men driver du utleien i et omfang og på en måte som ligner hotell- eller campingvirksomhet, kan det komme inn under den lave satsen på 12 % som gjelder for overnatting. Grensen mellom privat utleie og næring kan være glidende, og her er det lurt å sjekke med Skatteetaten hvis du leier ut mye. Du kan lese mer om hva som skiller hobby fra næringsvirksomhet, og om den lave satsen på 12 %.

Hva rundt hjemmet har mva likevel?

Selv om boligen og leia er avgiftsfri, er de fleste tjenestene du kjøper til hjemmet det ikke. Her betaler du mva på vanlig måte:

• Strøm: 25 % mva på selve strømmen (i tillegg kommer nettleie og elavgift) – se mva på strøm
• Håndverkere: 25 % mva på arbeid og materialer ved oppussing og reparasjon
• Internett og TV: 25 % mva på abonnementet
• Møbler og hvitevarer: 25 % mva som på andre varer

Det er altså skillet mellom selve eiendommen (unntatt) og tjenestene/varene du fyller den med (avgiftspliktige) som er nøkkelen. Vil du forstå hvor stor del av en vanlig regning som er avgift, kan du lese hva du egentlig betaler i mva, eller starte helt grunnleggende med hva merverdiavgift er.

Ofte stilte spørsmål om mva på bolig og husleie

Er det mva på husleie?

Nei. Utleie av bolig er unntatt merverdiavgift, så utleieren skal aldri legge mva på leia. Dette gjelder både private og profesjonelle utleiere. Du betaler kun den avtalte leia, uten avgift oppå.

Betaler jeg mva når jeg kjøper bolig?

Nei, ikke som mva. Kjøp av bolig er unntatt merverdiavgift. Du betaler derimot dokumentavgift til staten ved tinglysing, men det er en helt annen avgift enn mva og beregnes på sin egen måte.

Hvorfor sier noen at det er «skjult mva» i nye boliger?

Fordi utbyggeren har betalt 25 % mva på byggearbeidet, men ikke får fradrag for den siden boligsalg er unntatt. Denne mva-en blir dermed en kostnad som legges inn i prisen du betaler, selv om den ikke vises som en egen post.

Kan en utleier legge mva på leia hvis han vil?

Ikke for bolig. For utleie av næringslokaler til avgiftspliktige leietakere kan utleieren søke frivillig registrering og da legge mva på leia. Boligutleie til private er alltid unntatt, uansett hva partene ønsker.

Er det mva når jeg leier ut hytta mi?

Vanlig privat utleie av bolig og hytte er utenfor merverdiavgift. Men driver du utleien som en virksomhet på linje med hotell eller camping, kan den lave satsen på 12 % for overnatting bli aktuell. Leier du ut mye, bør du avklare dette med Skatteetaten.